5月17日清晨，南京市秦淮區(qū)小松濤巷9-4號屋主夏寶珍出去買菜時，又照例繞回生活了30多年的老巷子看看。自3月18日搬出老屋交出鑰匙后，小松濤巷的“一舉一動”，無不牽動著包括她在內(nèi)的50戶居民的心。

小松濤巷地處繁華地段，超七成住戶居住面積不足30平方米。由于片區(qū)內(nèi)院落建筑、多層建筑、歷史建筑和棚戶區(qū)混雜，這里曾是城市更新的“硬骨頭”。千呼萬喚下，小松濤巷更新項目終于啟動，今年5月進入建筑拆除階段。作為我省首批城市更新試點項目之一和南京首個落地實施“留改拆”更新方式的成片居住類地段，小松濤巷怎么拆、留什么、如何改，不僅關(guān)乎原住居民的“安居夢”，也在為同樣歷經(jīng)風雨的老街巷蝶變“重生”尋找最優(yōu)解。

(資料圖)

老舊小區(qū)拆除精細到“一磚一瓦”

從淮海路走入狹窄的小松濤巷，首先映入眼簾的是清爽干凈的街面。隨著違建被陸續(xù)拆除，原本搭建密集、空間狹窄的區(qū)域豁然開朗，從明清時期開始形成的南京傳統(tǒng)民居布局漸漸顯露出來。

69歲的壽小龍在這里長大、結(jié)婚、育子。老房拆除前，記者曾到過壽小龍被認定為危房的家。巷子前面是自建的簡易衛(wèi)生間和廚房，穿過約半米寬、3米深的巷子，才能進到壽小龍的家。在這間不足20平方米的老屋內(nèi)，他們一家三口擠了近40年，終于等來棚戶區(qū)煥新。

小松濤巷總用地面積約1.01萬平方米，由于建設年代久，存在建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)安全隱患、地塊私搭亂建、消防通道無法滿足要求等問題。2021年，小松濤巷啟動更新前準備，經(jīng)過29場居民議事會的推動，50戶更新戶全部簽約，并于今年4月全部搬遷完畢。

根據(jù)更新方案，居民可選擇原地安置、易地置換或貨幣回購。壽小龍選擇原地安置，目前他和老伴暫時與子女住在一起，等房子翻新后，他們會搬回來養(yǎng)老?！皩戏孔佑懈星椋T口的水杉樹是我父親栽種的，有60多年歷史了?！眽坌↓堈f。

一間約20平方米的房子，小松濤巷拆除現(xiàn)場負責人張琴要帶著10名工人拆3天才能完工。他們以4人為一組，一人攀上梯子小心揭開屋頂瓦片，一人負責扶住梯子，一人負責接住瓦片，第四人負責將瓦片整齊地碼在空地上。“以往這么大的房子，一個工人開著推土機1小時就能拆完，現(xiàn)在需要人工一塊塊地剝離?！睆埱俑嬖V記者，這樣“精致”的拆法能保留四五百塊清水磚，“這些磚塊我們小時候還見大人燒制過，現(xiàn)在都沒了?！?/p>

作業(yè)時發(fā)現(xiàn)的上百塊明城墻磚，給工作人員帶來更多驚喜。記者在拆除現(xiàn)場看到，小松濤巷9-3號和9-4號少量墻皮剝離后，可以看到不少帶有清晰銘文的城墻磚。夏寶珍告訴記者，這些城磚都是過去留下的“老物件”，“當時百姓蓋房子沒有錢買磚，就在老城墻坍塌角上就地取材?！被厥宅F(xiàn)場負責人王羿介紹，截至5月23日已回收到400余塊城墻磚，將用于修復明城墻。

由于區(qū)域內(nèi)全是“寶貝”，小松濤巷的拆除工作更像是在小心翼翼地歸類整理——拆除的過程盡可能輕拿輕放，能留下的盡量留下，能保護的盡量保護。比如，片區(qū)內(nèi)的東方飯店屬于文物，需要根據(jù)原貌原址修繕；游府西街27號建筑，小松濤巷11號、15號，淮海路53號1、2號建筑主體將保留，修復后活化利用；老居民用了30多年的三門櫥、街巷內(nèi)一人合抱粗的老枇杷樹、10多米高的水杉樹也都將保留下來。拆除工作結(jié)束后，片區(qū)將轉(zhuǎn)入考古階段。

留住舊肌理也要面向新未來

小松濤巷啟動拆除以來，東南大學建筑學院副院長鮑莉隔三差五就要來一趟?！澳懿荒苁刈v史文化街巷的根和魂，拆除環(huán)節(jié)太關(guān)鍵了，一磚一瓦一旦被破壞，后面想再恢復就難了?！滨U莉說。

兩年前，東南大學建筑學院設計團隊就參與到小松濤更新設計方案中?！斑^去的街巷布局是在長期歷史演進中由居民自發(fā)推動形成的，這樣的肌理是規(guī)劃建筑師設計不出來的。”行走其間，她常常被老南京人的居住智慧和巧思打動，“你看，這樣的街巷幾乎能串聯(lián)起每家每戶，方便鄰里之間交流，寬度又恰到好處，能實現(xiàn)屋內(nèi)采光最大化，借用風的對流還能把自然風引入屋內(nèi)……”

如何留住原有的街巷肌理，成了小松濤巷更新項目首要考慮的事。片區(qū)內(nèi)既有歷史建筑，又有居民自建房，還有搭建的簡易棚房，拆除方法和順序格外重要——通過保留多層住宅、歷史建筑，先拆掉近年來零星搭建的違章建筑，再改造危房、舊房，從而留住街巷的基本院落空間格局和原有的磚木結(jié)構(gòu)形式。城市無序擴張中一度遭到破壞的一些街巷，也將通過此次更新得到修復。比如，小松濤巷靠近游府西街的一段街巷曾從12米被擴寬至16米，在測試滿足通行需求后，此次將被還原至12米寬。

空間布局之外，更新材料也是重點關(guān)注的元素。除了明城墻磚、清水磚，即使是拆出的二三十年來居民自建房常用的紅磚，也讓鮑莉如獲至寶?！扒逅u是上世紀50年代的，這些紅磚年代要近一些，但它們經(jīng)過時間洗禮都泛起微黃，歷史痕跡是我們無論如何都復刻不出來的?！睂τ谌绾斡煤眠@些“寶貝”，設計團隊早有規(guī)劃：拆出的清水磚、紅磚、小瓦等，都將被用于修復巷子保留下來的歷史建筑；其他建筑的內(nèi)部空間及外部墻體的翻修材料，也將大部分利用清水磚，實現(xiàn)原磚原瓦原地再利用。

更新不能局限于還原風貌，如何為歷史街巷植入適度的現(xiàn)代性，讓其更好地適應當下、走向未來，小松濤巷試圖尋找答案。

面對極端的小面積住宅，項目引入高效空間概念，通過將層高提升80厘米，可使生活空間增加60%。記者在設計圖上看到，更新之后的小松濤巷，部分住宅層高將做到3.6米，這樣的挑高設計使得房屋“麻雀雖小五臟俱全”——一樓商用、二樓居住，居住區(qū)通過優(yōu)化設計實現(xiàn)兩室一廳一廚一衛(wèi)的空間布局，滿足現(xiàn)代居住需求。

綠色低碳，是小松濤巷探索現(xiàn)代化的一大關(guān)鍵詞。在居住體驗上，小松濤巷的目標是實現(xiàn)“彎道超車”，從棚戶區(qū)一躍變身為綠色建筑。這樣的“綠色建筑”是可觀可感的，比如，改造之后，通過打通東西通風廊道和系統(tǒng)設計，滿足室內(nèi)自然通風需求，可實現(xiàn)建筑的“冬暖夏涼”；盡可能保留高大樹木，同時借助不同標高屋頂形成的高差，在緊湊的城市中心街區(qū)打造立體化、多層級的公共空間綠地，滿足鄰里交流需要。

基于運行成本等因素，綠色建筑大多用于新建大型項目，而用于老舊小區(qū)更新，國內(nèi)尚無先例。因此，小松濤巷的每一步都是“摸著石頭過河”，需要在建設和運行環(huán)節(jié)進行能源監(jiān)管，獲得真實監(jiān)測數(shù)據(jù)，驗證綠色設計是否科學合理有效。“綠色建筑的改造不僅是對低碳節(jié)能建筑物質(zhì)空間的塑造和生態(tài)綠化新能源技術(shù)的加持，還要將健康舒適、資源節(jié)約、智能智慧等理念融入城市發(fā)展全生命周期?！滨U莉說。

努力蹚出一條可復制的新路

如何為其他歷史文化街巷煥新創(chuàng)造出更多可復制、可推廣的經(jīng)驗？作為我省首批48個城市更新試點項目之一的小松濤巷項目被寄予厚望。

控制成本，是擺在每一個城市更新項目面前的“必答題”。相較于大拆大建，如此精細化的拆除重建費時費力，人工成本也相應增加。但經(jīng)初步測算，小松濤巷項目將令人難以置信地實現(xiàn)資金“就地平衡”。南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局副局長、秦淮區(qū)更新辦綜合計劃組組長童承江解釋，通過挑高設計等方式適度提升區(qū)域容積率，將原本的居住用地變成商住混合用地，未來區(qū)域商業(yè)運營、地下停車場收益將能平衡地塊更新支出。

受益最大的，還是老居民。夏寶珍記得，過去來的一撥撥開發(fā)商，看了房子以后都直搖頭，表示根本開發(fā)不起來。而按照現(xiàn)在的房屋置換協(xié)議，居民房屋使用面積不變，只需按比例（C級60%、D級40%）承擔每平方米約5100元的建設費用。也就是說，如果原來住的是30平方米D級危房，居民僅需自掏約2040元/平方米、共計6.12萬元，就能搬回煥然一新的家。

將原本的居住用地變成商住混合用地，這樣的大膽做法離不開政策的支持。記者了解到，考慮到城市更新項目普遍存在地塊小、分布散、配套不足等現(xiàn)實情況，我省鼓勵老舊小區(qū)更新試點探索規(guī)劃政策創(chuàng)新和空間復合利用，可結(jié)合實際情況，靈活劃定用地邊界?！赌暇┦袊量臻g規(guī)劃條例》第32條規(guī)定，城市更新項目在遵守國土空間規(guī)劃、確保公共利益和安全前提下，可適當調(diào)整片區(qū)范圍內(nèi)有關(guān)建筑間距、退讓、密度等現(xiàn)行規(guī)劃指標，但不得減損周邊地塊的相鄰權(quán)益。

為了蹚出一條全新且可推廣的老舊小區(qū)成片區(qū)更新模式，小松濤巷的“大膽”創(chuàng)新還有不少。比如，在保證通行功能的基礎上，小松濤巷路邊建筑將采用騎樓形式，在人行道上建房子，一樓空間作為人行道，樓上供居民居住，從而既支持復合功能的實現(xiàn)，也沒有突破老城24米的高度限制。

童承江說，小松濤巷更新項目的目標，是綜合提升片區(qū)內(nèi)居住、通行、生活功能，最終實現(xiàn)多方共贏——項目更新后，底層做成各類公共商業(yè)，功能復合后，居民生活更便捷；增加步行通道，人行、非機動車、機動車都有獨立路權(quán)，交通更順暢；片區(qū)內(nèi)商業(yè)運營收益增加，平攤更新成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。

作為試點項目，小松濤巷項目的動態(tài)也備受同行關(guān)注。江蘇省規(guī)劃設計集團城市更新規(guī)劃設計院總設計師劉志超期待，在普查評估街巷歷史文化資源、最大化實現(xiàn)原住居民利益以及在狹窄街巷中布局綜合管廊等方面，小松濤巷都能有更多探索和創(chuàng)新實踐。

“目前，摸清一條街巷的歷史文化家底其實是比較困難的，除了文保單位是明確需要保護的，街巷中更加面廣量大的歷史建筑、近二三十年建設的一些承載著大量歷史信息的既有建筑，如何保護、保護到什么程度，都需要進一步予以明確?！彼蔡嵝?，在歷史街巷的更新中，一旦以商業(yè)為目的，很容易出現(xiàn)“紳士化現(xiàn)象”，即街區(qū)改造后更加符合高消費人群的需求，導致原來的居民無法真正享受到更新改造的成果?！斑@樣有損公平的現(xiàn)象肯定是要避免的?！痹趧⒅境磥?，在老街巷更新過程中，老住戶不能缺席。“沒有誰比老住戶更了解小松濤，他們應當參與到更新改造的全過程中，他們的訴求也需要真正被看到?！?/p>

記者 劉春 顧敏

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