觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年8月25日，濱江服務(wù)發(fā)布截至2023年6月30日為止6個(gè)月中期業(yè)績(jī)公告。

截至2023年6月30日，濱江服務(wù)在管面積4870萬(wàn)平方米，同比增加37.4%，上半年實(shí)現(xiàn)收入11.9億元，同比增加43.1%，凈利潤(rùn)也同比增加23.4%至2.38%，這一業(yè)績(jī)?cè)谏鲜形锲螽?dāng)中屬于表現(xiàn)優(yōu)異的梯隊(duì)。

濱江服務(wù)能實(shí)現(xiàn)較好的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)和其關(guān)聯(lián)方濱江集團(tuán)是分不開(kāi)的，同期其他大部分民營(yíng)物企都明顯有受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方拖累，而濱江集團(tuán)由于財(cái)務(wù)和銷售狀況相對(duì)較好，仍能給與濱江服務(wù)相當(dāng)大的各方面助力。

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穩(wěn)健業(yè)績(jī)

濱江服務(wù)2023上半年期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入為11.9億元，較去年同期增加43.1%，凈利潤(rùn)2.38億元，同比增加23.4%，該增速顯著高于同期其他物企。

截至2022年6月30日，濱江服務(wù)合約面積約7420萬(wàn)平方米，較2022年同期增長(zhǎng)29.4%，在管面積4870萬(wàn)平方米，同比增加37.4%，其中來(lái)源獨(dú)立第三方的在管建筑面積為2730萬(wàn)平方米，占總建筑面積的比例達(dá)到56.1%，上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

地域上，濱江服務(wù)的項(xiàng)目集中度相當(dāng)高，多分布于杭州及浙江省內(nèi)，其中位于杭州的項(xiàng)目的在管面積占比達(dá)到61.8%，營(yíng)收占比達(dá)到71.24%，其余項(xiàng)目則主要分布于浙江金華、紹興等地，在浙江省外的在管面積占比僅3.4%，收入占比則為3.8%。

非住宅板塊也是濱江服務(wù)的業(yè)務(wù)核心之一，截至2023年6月30日，濱江服務(wù)非住板塊在管面積952萬(wàn)平方米，提供收入1.92億元，約占物業(yè)管理總收入的26.7%，上半年主要外拓簽約了南京銀行杭州分行大廈、青田環(huán)球購(gòu)物中心、杭州上城區(qū)文化館、杭州濱江區(qū)第一工業(yè)綜合體等。

濱江服務(wù)期內(nèi)毛利率降幅較大，下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)至26.7%，其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率變動(dòng)不大，僅下降1.5個(gè)百分比，而毛利占比35.6%的非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率下降了約5.4%個(gè)百分點(diǎn)至40.5%，以及毛利占比20.9%的5S增值服務(wù)的毛利率由71.5%減少至34.8%，濱江服務(wù)上半年毛利率相對(duì)較低的優(yōu)居業(yè)務(wù)中的硬裝服務(wù)在上半年迅速增長(zhǎng)，收入結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致了5S增值服務(wù)的毛利率巨幅下跌。

5S增值服務(wù)一般即社區(qū)增值服務(wù)，就濱江服務(wù)而言，其5S增值服務(wù)主要包括物業(yè)銷售租賃為主的優(yōu)家服務(wù)、以家裝為主的優(yōu)居服務(wù)以及品類相對(duì)更為繁雜的優(yōu)享生活服務(wù)。2023年上半年，濱江服務(wù)的5S增值服務(wù)取得錄得較大幅增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)收入1.91億元，同比增加211.9%，主要是因優(yōu)居服務(wù)取得較大突破，上半年實(shí)現(xiàn)收入1.2億元，同比增幅高達(dá)1764.8%。

應(yīng)收款管理方面，濱江服務(wù)今年上半年第三方貿(mào)易應(yīng)收款增長(zhǎng)稍快，由2.53億增至3.81億，但關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款的增幅和存量則都較少，截至2023年6月30日，濱江服務(wù)的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款余額僅為8000萬(wàn)元，可見(jiàn)濱江集團(tuán)少有對(duì)濱江服務(wù)拖欠業(yè)務(wù)款項(xiàng)的情況。

另外，由于濱江服務(wù)期內(nèi)對(duì)過(guò)往年度計(jì)提的應(yīng)收賬款壞賬實(shí)現(xiàn)了收回，在2023中期的業(yè)績(jī)中實(shí)現(xiàn)了部分的壞賬計(jì)提轉(zhuǎn)回，貿(mào)易減值虧損較去年同期減少了20.5%至310萬(wàn)元，這在近期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)中相當(dāng)少見(jiàn)。

擴(kuò)張步調(diào)

今年上半年，濱江服務(wù)新增在管面積約670萬(wàn)平方米，其中來(lái)源獨(dú)立第三方的占比達(dá)到62.3%，而且從今年上半年開(kāi)始，濱江服務(wù)第三方項(xiàng)目提供收入的也開(kāi)始超過(guò)濱江服務(wù)，達(dá)到3.6億，占物業(yè)管理服務(wù)收入的50.3%。

濱江服務(wù)早年承接項(xiàng)目多是濱江集團(tuán)直接開(kāi)發(fā)，以中高端盤(pán)為主，整體項(xiàng)目質(zhì)量較高，2023上半年，濱江服務(wù)管理樓盤(pán)的平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為4.27元/月/平方米，處于行業(yè)高位。

或許是處于確保項(xiàng)目質(zhì)量的需求，濱江服務(wù)的擴(kuò)張戰(zhàn)略也偏謹(jǐn)慎，上市以來(lái)并未實(shí)現(xiàn)任何的主要收并購(gòu)，據(jù)參與2023中期業(yè)績(jī)會(huì)的投資者向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，濱江服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中表示濱江服務(wù)并沒(méi)有收并購(gòu)的打算。

濱江服務(wù)作為物管品牌在市場(chǎng)上擁有較好的口碑，這也有利于其承接更多項(xiàng)目，例如，由于濱江服務(wù)在管項(xiàng)目錦繡之城在杭州市申花板塊二手房市場(chǎng)表現(xiàn)良好，同樣位于該板塊的中家德璽尚座項(xiàng)目也于今年上半年聘任濱江服務(wù)為其提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理費(fèi)為人民幣6.5元/平方米/月。

除了濱江集團(tuán)的直接項(xiàng)目輸送以及市場(chǎng)直拓以外，濱江服務(wù)也會(huì)大面積的通過(guò)和其他開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略合作的方式來(lái)承接項(xiàng)目，2023年上半年，濱江服務(wù)新增浙江志城集團(tuán)作為戰(zhàn)略合作方，使得其戰(zhàn)略合作開(kāi)發(fā)商新增至16家。

值得一提的是，濱江服務(wù)今年上半年同時(shí)也終止退出了建筑面積約107萬(wàn)平方米的三方在管項(xiàng)目，據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，濱江服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中表示，一是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，二則是部分項(xiàng)目是因?yàn)榍捌陂_(kāi)發(fā)商有資金補(bǔ)貼，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)較低，濱江服務(wù)接手后主動(dòng)退出，三則是甲方經(jīng)營(yíng)不善難以為繼，導(dǎo)致合同提前終止。

背靠大樹(shù)

濱江服務(wù)能在較為惡劣的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)績(jī)，很大程度上是得益于濱江集團(tuán)的相對(duì)穩(wěn)定，濱江集團(tuán)今年上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額825.8億元，獲取土地23宗，整體財(cái)務(wù)較為健康，賬面資金能有限覆蓋短期債務(wù)和應(yīng)付賬款，濱江集團(tuán)在對(duì)濱江服務(wù)提供一定項(xiàng)目供給的同時(shí)，也能在其他各業(yè)務(wù)條線給予幫助。

例如，在非業(yè)主增值服務(wù)方面，濱江服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)主要包括交付前服務(wù)、咨詢服務(wù)及社區(qū)空間服務(wù)，大部分是因房企銷售活動(dòng)而產(chǎn)生的業(yè)務(wù)。

同期和其他物企業(yè)績(jī)對(duì)比來(lái)看，由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，絕大部分物企非業(yè)主增值服務(wù)板塊都面臨嚴(yán)重縮水，濱江服務(wù)上半年該板塊僅營(yíng)收的占比也有所下降，由28.2%下降至23.5%，但由于濱江集團(tuán)整體銷售狀況相對(duì)較好，也保留有足夠的輸送能力，濱江服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)的絕對(duì)規(guī)模仍然是上升的，上半年實(shí)現(xiàn)收入2.8億，占總收入23.5%，同比增加19.1%，仍然為濱江服務(wù)提供了相當(dāng)大的業(yè)績(jī)助力

另外，于8月16日，濱江服務(wù)公告以1863萬(wàn)元的總代價(jià)從濱江集團(tuán)收購(gòu)車位（包括占用、轉(zhuǎn)讓或出租權(quán)），期限直到所開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的土地使用權(quán)屆滿，平均每個(gè)車位的購(gòu)買價(jià)約為6.7萬(wàn)元，該購(gòu)買成本和當(dāng)?shù)貙?shí)際市場(chǎng)車位銷售價(jià)相比是嚴(yán)重偏低的，相當(dāng)于濱江服務(wù)以較低的代價(jià)獲取了這批車位，該協(xié)議也可以理解為濱江集團(tuán)對(duì)濱江服務(wù)的變相輸送。

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