房地產(chǎn)政策如何調(diào)整優(yōu)化？住建部提出了具體可行的政策內(nèi)容。

據(jù)新華社消息，住建部近日召集企業(yè)召開座談會(huì)，8家來自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人參會(huì)。

(資料圖)

座談會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

“本次發(fā)聲是近期來首次中央對(duì)于政策調(diào)整的公開具體表態(tài)，提出了具體可行的政策內(nèi)容和優(yōu)化方向，是對(duì)7月24日中央政治局會(huì)議中提出‘適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策’的補(bǔ)充和細(xì)化?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，住建部此次發(fā)聲對(duì)接下來地方城市政策調(diào)整具有關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。

陳霄表示，整體來看，核心一二線城市政策調(diào)整的空間仍然較大，預(yù)計(jì)在本次發(fā)聲的引導(dǎo)下，后續(xù)重點(diǎn)城市跟進(jìn)調(diào)整的預(yù)期提升，并且調(diào)整首付比例及調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”方面成為重要的方向。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

住建部此次發(fā)聲主要涉及首付、稅費(fèi)、房貸“三板斧”。其中，最受市場(chǎng)關(guān)注的是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

來自貝殼研究院的信息顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指，商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下只要全國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認(rèn)定為二套，“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，去年至今，已有包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，但一線城市和部分重點(diǎn)二線城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

△來源：貝殼研究院

根據(jù)貝殼研究院，北京一套650萬元的改善性住房，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付多出260萬元，可見換房艱難。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前上海仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，導(dǎo)致部分購房者在換房過程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%；但若調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

深圳同樣嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，購買二套房首付比例最低70%，非普通住房首付比例高達(dá)80%；“賣一買一”的換房群體，即便貸款已結(jié)清，首付比例仍為50%或60%。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策肯定有利好，能夠釋放一部分購買力，比如深圳的置換群體首付從五成降到三成，二套房首付從七成降到五成?！鄙钲谝幻駹I(yíng)房企營(yíng)銷口人士于泊向時(shí)代周報(bào)記者表示，從當(dāng)前的市場(chǎng)情況來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策短期內(nèi)最有效，而且實(shí)操性比較強(qiáng)。

陳霄持同樣觀點(diǎn)，“若是取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，那么購買二套房就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)于改善性群體來說可謂是一個(gè)重磅利好，大大降低購房成本，減輕還款壓力，拉動(dòng)入市積極性，促進(jìn)改善性需求釋放?！?/p>

優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)于促進(jìn)改善性需求釋放可以說是立竿見影。

2022年3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，宣布取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，成為首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2022年3月當(dāng)月，鄭州二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)106%，其中改善性住房成交增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最大，120平方米以上、總價(jià)150萬元以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，超過其他戶型房源。

如何落地仍有不確定性

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于尚未走出低迷區(qū)間而備受關(guān)注。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)新形勢(shì)，譬如資產(chǎn)價(jià)格下跌加速，70個(gè)大中城市中3月13個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，6月高達(dá)63個(gè)；市場(chǎng)需求下行，二季度商品房銷售下行明顯，在去年下跌28%的基礎(chǔ)上，今年又降了22%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%；商品房銷售額63092億元，增長(zhǎng)1.1%，增幅較1~5月大幅收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.7%。截至6月末，全國(guó)商品房待售面積64159萬平方米，同比增長(zhǎng)17.0%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)18.0%。

△來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

7月的成交量依然處于低位。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月1~20日全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為816萬平方米，環(huán)比6月1~20日下降33%，同比2022年7月1~20日下降37%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月1~23日，包括北京、深圳、成都、蘇州、佛山、青島等在內(nèi)的重點(diǎn)15城累計(jì)成交新房53740套，較6月同期下降23.55%；包括北京、深圳、杭州、南京、廈門等在內(nèi)的重點(diǎn)10城累計(jì)成交二手住宅41579套，較6月同期下降11.88%，處于歷史中低位水平。

“成交節(jié)節(jié)回落，表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求接棒，短期內(nèi)對(duì)成交的支撐作用依舊有限。”克而瑞研究中心指出。

△深圳一在建樓盤，時(shí)代周報(bào)記者攝

李宇嘉認(rèn)為，此次政策調(diào)整，是2014年去庫存以來又一次政策大力度紓困，主要目的就是穩(wěn)定和托底地產(chǎn)，釋放內(nèi)需和消費(fèi)潛力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的目的?！翱紤]到熱點(diǎn)城市剛需集中，換房需求開始主導(dǎo)，此次政策降低成本和門檻，會(huì)有效果。但具體的效果，還要看后續(xù)各地推進(jìn)落實(shí)的情況，要看金融財(cái)稅部門后續(xù)的政策實(shí)施?！?/p>

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