房產(chǎn)稅是對產(chǎn)權(quán)持有人征收的財(cái)產(chǎn)稅，是根據(jù)房屋的剩余值和租金收入計(jì)算稅費(fèi)，所以征稅的對象是房屋。房屋，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（即四周有墻和兩邊有柱），能躲避風(fēng)霜雨雪，人們可以在里面進(jìn)行勞動(dòng)、生產(chǎn)作業(yè)、學(xué)習(xí)、休閑娛樂、生活起居或存儲(chǔ)物資的場所。

(資料圖)

房產(chǎn)稅算法

房產(chǎn)稅的計(jì)征有兩種，計(jì)算公式為： 1. 按房產(chǎn)余值計(jì)征，可以是評估值或重估值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=一次性減除后的房產(chǎn)余值×1.2%； 2 .按房產(chǎn)租金收入計(jì)征

應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=房產(chǎn)全年租金收入×12%。

對于出租的房子，用租金收入計(jì)征就好算，因?yàn)樽饨鸲际浅鲎夂贤洗_定的。但房產(chǎn)原值計(jì)征，就不一定能算清楚了。因?yàn)榉慨a(chǎn)原值比較難界定。

有的人會(huì)覺得房產(chǎn)原值不就是房產(chǎn)原來的建設(shè)價(jià)格或者轉(zhuǎn)讓購買價(jià)格嗎？是的，可以這樣算，但有的房產(chǎn)是劃撥的，或者是其他形式交換轉(zhuǎn)移使用權(quán)得來，沒有一個(gè)準(zhǔn)確的價(jià)值。另外，完全依據(jù)房子轉(zhuǎn)讓的購買價(jià)格，這樣有可能會(huì)多算，導(dǎo)致多繳稅費(fèi)。

房產(chǎn)原值如何確定

房產(chǎn)原值即房屋的價(jià)值。但《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財(cái)稅地〔1987〕3號(hào)）規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物，不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。就像室外泳池，玻璃房、圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、酒窖、菜窖、磚石窯等。

但房子上的取暖、排風(fēng)、衛(wèi)潔、采光等設(shè)備，以及油煤氣、供排水管道和電線、通信管線、電梯、過道、曬臺(tái)等?？梢钥闯鲞@些設(shè)備都是人類利用房子開展各種活動(dòng)不可或缺的設(shè)備，在計(jì)算房產(chǎn)原值時(shí)，這部分設(shè)備都應(yīng)計(jì)入征稅，無論會(huì)計(jì)核算是否單獨(dú)記賬。即這種設(shè)備重新安裝，不管是一次性記為管理科目還是計(jì)入資產(chǎn)。

這樣看來，房產(chǎn)稅的征稅范圍，不以有沒有產(chǎn)權(quán)作依據(jù)。無論是有產(chǎn)權(quán)證的房屋，還是沒產(chǎn)權(quán)證的倉庫廠房都算房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值，但變壓器、圍墻、水泥地面、消防水池及化糞池等，就不算征稅范圍。

另外，根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)的規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值都要包含地價(jià)。這里的地價(jià)包括取得土地使用權(quán)的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。這個(gè)地塊容積率小于0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

綜上所述，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值和房產(chǎn)買賣的定價(jià)是不同。買賣房產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，是根據(jù)房產(chǎn)證總面積計(jì)算總價(jià)的。但計(jì)算房產(chǎn)原值包括有房屋和所在土地、附著物，但不包含獨(dú)立于房屋外的建筑物。

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出租房屋繳納房產(chǎn)稅能不能扣除收到的水電煤費(fèi)用？

出租房屋的計(jì)征房產(chǎn)稅包含租金和附屬設(shè)施的租金收入，也就是說，租金里包含了水電煤出租費(fèi)，單獨(dú)計(jì)價(jià)后可以扣除，不能單獨(dú)計(jì)，或者計(jì)價(jià)偏高或不能分清楚，由稅務(wù)部門核定扣除。即出租方式算的房產(chǎn)稅是計(jì)算純房產(chǎn)租金。

免征情況

當(dāng)房屋要進(jìn)行修葺停用時(shí)間達(dá)半年以上的，停用期間可以免征房產(chǎn)稅哦，免征的稅應(yīng)該在申報(bào)事自己計(jì)算扣除。除了停用半年以上可以獲得免征，還有下面5種情況可以 申請減免征收房產(chǎn)稅的。

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